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室内の亀裂  投稿者：尾張  投稿日：2007年 6月30日(土)14時55分43秒   築10年くらいの春日井にある、１１階建ての一光住宅が分譲したレインボーシリーズのマンションで、室内に亀裂が入ったのを、聞きました。聞いただけで、１１階と２階の部屋ですが、確実に調べてみないと解りません。管理会社、も販売会社の一光の下請けで他の共同部分の大雨による、水が溜まる不備を伝えてありますがいまだ回答無しです。管理組合も管理会社にまかせっきりの状態がうかがえます。 　この場合は、個人でも各、市町村の建築課などへ調査の依頼が出来るのでしょうか？ 建物が建って数年後のこのような不安の場合の対処方法を、まずはどのような方法があるのか、どなたかご存知の方、教えて下さい。

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しっかり建てるべきものを建てなかった  投稿者：通りすがり  投稿日：2007年 6月24日(日)13時23分35秒   マンション強度不足で天井に亀裂、半数が退去　三重 2007年06月24日08時00分 　０４年１月に完成した三重県桑名市の１５階建て分譲マンションで、コンクリート製の天井がゆがんで無数の亀裂が生じるなどの欠陥がほぼ全戸で見つかり、全５９戸のうち約２０戸の住民が退去、さらに約１０戸が退去を予定していることが分かった。分譲した三交不動産（津市）は昨年１２月に欠陥を認め、退去者の部屋を買い取ることなどを住民側に提示。原因や耐震強度などの調査を進めている。 　問題のマンションは桑名市明正町の「サンマンションアトレ益生（ますお）駅西」。三交不動産が建築主と売り主で、準大手ゼネコン・鴻池組（大阪市）が施工した。０２年７月に三重県の建築確認を受け、０４年１月に完成。鉄骨鉄筋コンクリート建てで３ＬＤＫ〜４ＬＤＫで、１戸約１７４８万〜３３５８万円で分譲、全戸が売れた。 　住民らによると、天井の亀裂が見つかり始めたのは０５年３月ごろ。昨年９月に、住民らの依頼で実施した検査機関の調査では、天井内部の補強用の鉄製ワイヤが十分に機能しておらず、上階の重さで下の階のコンクリート製天井が徐々に沈み込み、無数の亀裂が生じる状況が進行していた。 　また、鉄筋がさびて強度が不足しないように、建築基準法施行令で鉄筋を覆うコンクリートの厚さは３センチ以上とされているのに、屋上や１４、１５階では１．８〜２．２センチしかない柱や梁（はり）が見つかり、屋上では一部の鉄筋が露出していた。 　三交不動産は住民側の独自調査後の昨年１２月、「建物に何らかの瑕疵（かし）が存在する蓋然（がいぜん）性は高い」と文書で謝罪し、退去する住民の部屋を、販売価格の９０％で買い取るなどの条件を提示した。大半の住民は応じる方向という。 　同社の坂井義行・経営管理本部総務部長は「しっかり建てるべきものを建てなかった」と説明。鴻池組名古屋支店の立石茂総務部長は「何らかのミスがあるのは事実」としている。 　三交不動産のマンションは、関東、関西、東海に計２３８棟（約２万戸）あるが、鴻池組の施工はほかに同市内に１棟のみで、現時点で欠陥は見つかっていない。 http://www.asahi.com/national/update/0623/OSK200706230098.html

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その後は？  投稿者：通りすがり  投稿日：2007年 3月 2日(金)00時22分31秒   ＞スカパー電磁波でＭＳに激震走る！ 電磁波をキーワードにこの掲示板を拝見。 足跡を残します。 この件に関してはこの掲示板ではその後　何も書き込まれていませんが どうなのでしょうか？

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スカパー電磁波でＭＳに激震走る！  投稿者：toyoboy  投稿日：2006年12月17日(日)10時55分45秒   今、東京都江東区の大規模マンション(総戸数７７７戸)に、スカパー電磁波という激震が走っています。 スカパーは、新造建物屋上に直径８ｍもの怪物アンテナを１２基並べ、２４時間大出力で電磁波を放出するといいます。 近隣住人は口々に、『人口が密集する都心部に、健康上有害かつ超強力な電磁波を撒き散らすスカパー東京メディアセンター(衛星放送地上局)を、スカパーと竹中工務店とが共同謀議の上、竹中/東京本店敷地内に建設を強行するという暴挙には断固として反対である』と憤りに声を震わせています。 詳細については、ファミリータウン東陽管理組合公式ホームページ http://fmtoyo.web.infoseek.co.jp/ を参照ください。 また、全国の皆様に広くこの事実をお伝えするため、マルチポストしていることはご容赦ください。スカパー、竹中工務店への抗議メールやスカパー受信契約解除などご支援ください。

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(無題)  投稿者：とある管理者  投稿日：2006年 7月22日(土)19時23分51秒   そういった問題が出てくるのは新築物件じゃないですか？ 会社の代表は代理ではありません。 会社だったら「関連会社」なのだから、どっちのやり方もありです。 ＡＢ社の客として生きるのは楽ですよ。 あるいは、理事長職を渡さず管理組合をリードするか。 執行に携わる理事だけでなく、監査を担当される方も責任重大ですね。 適度な緊張関係は良いことだと思います。

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(無題)  投稿者：澤口  投稿日：2006年 7月19日(水)02時31分1秒   御回答を頂き、ありがとうございます。 議決権の割合は、ＡとＣ及びで実質的に４分の１であり、決して少なくはありません。 ご意見を参考にさせていただき、他の理事のみなさんと相談したいと思います。

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難しいですね・・・  投稿者：管理人  投稿日：2006年 7月19日(水)00時24分28秒   通常、管理組合の「理事長」は区分所有法25条の「管理者」であり、権限は区分所有法26条に定める。規約に別段の定めが無ければ、管理者は区分所有者である必要もなく、管理会社が管理者となることもできる。Ａ、Ｂ社の代表者Ｃが理事に立候補することは違法ではない。仮に満場一致で理事長に選ばれたとしよう。問題は（1）「管理組合とＣ個人が取引を行なう場合」（2）「管理組合とＡ社（またはＢ社）と取引をする場合」の問題である。区分所有法51条に「管理組合法人と理事の利益相反する事項については監事が管理組合法人を代表する」となっている。しかし法人格の無い管理組合には、区分所有法上このような（監事が組合を代表するという）規定は無い。では法人格の無い管理組合と理事長との利益相反する事項はどのようにしたら良いであろうか？例えば、管理委託先であるＢ管理会社（代表者＝理事長とする）との管理委託契約は「利益相反取引」である。また管理会社の選択は管理組合総会において決すべきことである。理事長が代表者を務める管理会社であることを明示し、且つ委託契約の重要事項が説明され総会で承認されたなら有効な決議であるといえよう。決定権は総会にあるのであり、理事長が握っている訳ではない。「双方代理の禁止」（民法108）は当然ですが、総会の承認を得ない自己取引行為を理事長が行なうことは無効と考える。（このような自己取引契約を「取り消し得る行為」と考えるべきか、「無効な行為」と考えるか？さておいて）総会議案は理事会の承認を得て理事長が提出するのでしょうが、たとえ「Ｂ管理会社と契約をしたい」との議案の提出は直ちに無効とは言えない。 懸念することは、「ＡＢ社と協議中の事案」のあることです。いくら「総会の決議で決めること」とはいっても、管理組合の総会が充分に機能していないとしたら大変なことになります。 ＡＢ社及びＣに思うように牛耳られる恐れが・・・。澤口さんも一番危惧している点でしょう。 分譲会社（親会社）の子会社が管理を受託することは大手でも一般的です。必ずしも悪とは言えないでしょう。しかしトラブルがあるのも現実です。ＡＢＣグループの議決権がいかほどか分りませんが、想定できるリスクに対応出きる管理組合に育て上げたいものです。

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管理会社社長の理事立候補  投稿者：澤口  投稿日：2006年 7月17日(月)03時10分54秒   はじめまして。初めて投稿させていただきます。 ・管理会社社長の理事立候補について、対応に苦慮しております。 状況は以下のとおりです。 ・複合用途型マンションであり、店舗部の大半を、分譲会社Ａが区分所有している。 ・分譲会社Ａの１００％子会社である、管理会社Ｂに管理を委託している。（全部委託） ・住居部に、ＡとＢの代表取締役社長を兼ねる区分所有者Ｃが、現に居住している。 ・分譲会社Ａと管理会社Ｂと現在、協議（交渉）中の事案がある。 以上の状況下で、Ｃが次期理事会に立候補された。 ・管理規約上は、「現に居住する区分所有者」であれば、役員になることができる。 ・理事長、副理事長、会計担当理事は、総会で承認後、理事会で互選することになっている。 １、このとき、民法の双方代理の禁止、その他の法令違反にあたらないのか、 ２、このまま、管理委託契約の更新議案を提出することが問題ないのか について、ご貴管理人様のご見解をいただけたらと存じます。

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管理会社に勝る管理組合  投稿者：ＨＰ管理人  投稿日：2006年 2月 6日(月)22時33分27秒   マンションの住人には多士多才な人材がいる。人財活用で適材適所の理事会構成ができれは、管理組合は管理会社にはるかに勝る。企業の成長も人材による。管理組合にはマネジメント能力が求められる。要はそういった人材が管理組合の経営に参加してくれるかどうかにかかっている。 それが可能であれば利益ある成長は可能だ。

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ディスクロージャー  投稿者：ＨＰ管理人  投稿日：2006年 2月 6日(月)22時12分16秒 編集済   中古マンションを買う場合に建物や管理組合に関する情報が必要だ。規約、修繕履歴、決算報告書ｅｔｃこの程度なら管理組合のホームページでも公開可能だ。だが決算報告書の公開はまだまだ少ない。決算報告が管理組合員のためだけのものと考えるのは余りにも視野が狭すぎる。 姉歯事件以来、設計図書も事前に検討したいと思うかもしれない。しかし素人が設計図書を読める訳も無い。「中古マンション格付け評価証」なるものがあって、構造部分の評価ＡＡＡ、ＢＢ＋などと、財務内容ＡＡ＋などがあれば素人にも分り易い。では誰が格付評価証明を行なうのか問題だ。格付け評価機関がイーホームズのようでは話しにならない。監査法人にも問題が多い。何を信じたらいいのか分らない。

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