マンション管理百科辞典　掲示板

全95件の内、新着の記事から10件ずつ表示します。

みきさん今晩は

投稿者：マンション管理百科辞典投稿日：2003年11月13日(木)00時33分22秒

11月30日の総会に向け今晩も議案書の作成をしていたところです。私は理事長職にあり、重要な議案は自分で作っています。その他の議案は、管理会社担当者が下書きしたものに手を（かなり）加えています。我々の組合（300弱名）は、管理会社より理事会（５名）の方が管理・会計・メンテなどのマンション管理に詳しいので、当然のことかと思います。全ての面で、管理会社任せはしておりません。一切の指示は理事会から管理会社に向けて出されます。この効果は以下の通りです。過去の管理費会計の剰余金を見れば一目瞭然です。以前はトントンまたは若干プラスだったり、あるときはマイナスだったりでした。今後は毎年最低1200万円以上の黒字体質となりました。（駐車場収入など特別なものは一切無しで）平成12年度1263万円、平成１３年度1930万円、平成１４年度1592万円、そして今年は1940万円です。従って分譲以来１３年間、管理費と修繕積立金の値上げは一度もありません。議事録に限らず、管理会社任せにせずに、自分たちで取り組めばこうした成果が出ると思われます。みきさんも頑張ってください。

議事録作成について

投稿者：みき投稿日：2003年11月12日(水)20時07分53秒

私の住むマンションは、管理会社が入っておりメンテナンスの一切を行ってもらってます。「管理会社が入っている場合、議事録の作成はその管理会社がするもの」と聞きました。実際はどうなんでしょうか？教えて頂けますか？

管理役員に

投稿者：みき投稿日：2003年11月10日(月)22時38分37秒

先月からなりました。はっきり言って分からない事だらけです。管理の資格も視野に入れてます。相談にのって下さい。これからよろしくお願いします<(_ _)>

不法行為か？

投稿者：マンション管理百科辞典投稿日：2003年10月27日(月)23時00分53秒

民法709条「故意または過失によって他人の権利を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」（一般的不法行為）民法717条「土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は被害者に対し損害賠償の責任を負う。」不法行為が成り立つためには、 ①管理組合の駐車施設管理における過失の存在 ②他人（車所有者）の権利の侵害（損害） ③①と②の因果関係の存在が必要です。本件駐車施設は管理組合の管理下にあることは明かです。管理組合の駐車施設管理に過失があったため一階の車にシミが生じたのか否かが分かれ目となります。しかし１階の車にシミが発生した原因が明らかでは無いようです。シミの発生原因も特定できていないようですし、管理組合の過失の有無も不明ですので、ここで即断できないところです。被害者が管理組合に対して損害賠償請求を行なうのであれば、請求する人（被害者）が損害の発生したこと、その原因が管理組合の管理上の過失によることを立証しなければなりません。ただ「1年前ぐらい（前）から言われてました・・・」とあります。この苦情があったにもを係らず、原因を調べずに（あるいは調べたが分らなかったのでしょうか？）放っておいたのかどうかも気になります。いずれにしろもっと原因を突き止める必要があります。

シミを検索する

投稿者：マンション管理百科辞典投稿日：2003年10月25日(土)01時02分52秒

Ｇｏｏｇｌｅで「塗装にシミ」で検索下記ＵＲＬ

http://www.google.co.jp/search?q=%E5%A1%97%E8%A3%85%E3%81%AB%E3%82%B7%E3%83%9F&hl=ja&ie=UTF-8&oe=UTF-8

車輌に洗車しても落ちないシミ

投稿者：マンション管理百科辞典投稿日：2003年10月25日(土)00時57分13秒

今日はとりあえず車両のシミの原因この車一台だけなのでしょうか？管理組合として保証・・・のちほど。雨・霧」　　車の排気ガスの窒素酸化物が原因と考えられている酸性雨の強い酸により塗装が溶けてしまう。「排気ガス」　　車の排気ガスや工場の煤煙など窒素酸化物の混じった油性の汚れは塗装に溶け込み塗装を傷める「洗車中の汚れ傷」　　洗車のすすぎ不足で残った洗剤のカスが紫外線等と化学反応を起こし塗装を傷める。　　水道水のカルキもすすぎ不足、拭きむらでシミの原因となる。「虫・鳥のフン」　　鳥のフンや虫の体液も酸性で塗装にシミやクレーターを残す原因になり、ほうっておくと塗装を傷める「砂・ホコリ」　　未舗装の砂利道などで巻き上げられた砂やホコリが塗装に食い込み傷める。磨きキズの原因にも「鉄粉・塗装粉」　　線路などから飛んできた鉄粉が突き刺さりボディを傷める。工事で飛んできた塗装粉も傷める原因「紫外線」　　紫外線により塗装の樹脂と顔料が酸化され、塗装表面が劣化して変色したり光沢がなくなる「イオンデボジット」　　水にもともと含まれている様々な物質のほか、空気浮遊塵などが水に溶け込み　　そこに強い紫外線や熱が加わる事で物質が水の中で化学反応（イオン化）を始める　　この状態で水だけが先に蒸発し、白い汚れが残り塗装を傷める。

駐車車輌被害の保証について

投稿者：李投稿日：2003年10月24日(金)21時27分9秒

久々の登場ですが、相談させて下さい。実はうちの駐車場は２階建ですが、２階の床は網状になっていて１階区画でも雨が落ちてくる構造で、平面２階共に料金は同一です。しかし問題がおきまして、１階区画を利用している方から駐車車輌に洗車しても落ちないシミが出来て困ると１年前ぐらいから言われてました。管理人が屋根部分にシートを張って雨が落ちないよう対処してくれていたのですが、その重みで雨が落ちる部分から垂れたものでまたシミができたと言い、挙句の果てに車輌の前面塗装の見積もりを持ってきて、費用を出してくれるのかくれないのかはっきりしてくれ！と言われる始末。これは管理組合として保証しなければならないものなのでしょうか？ちなみに上の区画にとめてる方にも車輌の点検を受けてもらい問題ありませんでした。２階車輌胴体真ん中の床にもシートが張ってあります。駐車場の構造体は亜鉛メッキですが、多少錆びが出てきているのも確かですが、ならば他の車輌にも被害が出るのでしょうが、現在他の利用者からは被害報告はありません。こんなもの払う必要はないと突っぱねていいんでしょうか？教えて下さい。

理事会が人民裁判所？

投稿者：川越ＧＰ投稿日：2003年10月20日(月)14時22分48秒

　理事や業者を誹謗中傷、過去の理事は泥棒扱い　しまいに「こんな手紙が来た」と言って匿名で理事が不倫していると書いた手紙を公開　理事会は30人以上いますが、こんなものばらまいて名誉毀損じゃないんでしょうか　理事長が自作自演しているという話もあります。　いつも「住民からこんな声があった」と言って敵の悪口、理事長へのエールの手紙を理事会で配り1500戸に全戸配布しますが、いつも匿名です。　これって犯罪？

Re;役員の資格

投稿者：ＰＴ投稿日：2003年10月13日(月)06時29分9秒

hp管理人さん、有難うございます。この理事長は、区分所有法はもちろん、規約さえ読まない（確認しない）で物事を判断します。他の理事には事後承認です。他理事も規約も読まないで、理事長へ「お任せ」スタイルです。わたくしは、監事なので、「規約に反するのでは」「法の趣旨から好ましくないのでは」と『小姑のような監事』となってます。コミュニティ作りって難しいですね。有難うございました。

Prince T　さんへ

投稿者：hp管理人より投稿日：2003年10月12日(日)20時50分45秒

まず区分所有法上の役員の資格を見てみましょう。（1）非法人の場合管理組合が法人でない場合は、区法２５条において「管理者」についての規定があります。一般に規約で、「理事長は区法２５条の管理者とする」と定めています。ご存知の通り区法上は「管理者の資格」を区分所有者に限っておりません。従ってマンション管理に専門的知識を有する外部の人間や、管理会社が管理者になることもできます。しかし一般には「理事及び監事は現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」としています（標準管理規約）。また区法上は管理組合が法人で無い場合、必ずしも監事を置く必要もありません。（2）法人の場合管理組合法人の場合は「理事、監事は法人の必須機関」となります。この資格も区法上は区分所有者に限定してはおりません。ただ監事は理事と兼任できず、また管理組合の使用人であってはならないとういう制限があります。（3）規約による別段の定め区法上は「分所有者に限る」というような資格制限は無いとしても、現実には規約により「理事及び監事は現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」と定めているのが一般です。この規定があれば、区分所有者以外の者を役員にする事は出来ないことになります。ＰＴさんの場合は、管理規約第38条（役員の選任）「理事及び監事は、原則として当マンションに居住する組合員のうちから、総会で選任する」とあります。この規定をどのように理解したらいいのでしょうか？ ①第一の基本は「原則」通り「居住する組合員」から選ぶ。 ②次に「非居住の組合員」から選ぶことも可能。 ③最後に「非組合員」から選ぶことも可能。上記のように①から始まり、①がダメなら、②、③と順に行くべきか？それとも最初から②または③を選ぶことも可とすべきか？どのような場合に「原則から外れた選任」をできるか？役員会、総会において解釈の基準を作ったらいかがかと思います。理事長の「監事を区分所有者以外から選任する」案は、敢えて「会計監査に明るい人を必要とする」そのように考えた結果なのでしょうか？監査についての私の個人的考えとしては ①会計監査は専門的知識、技術、経験を有する ②区分所有者でなくとも会計監査は可能 ③マンション管理に精通し、監査に明るい者がベスト ④費用面で許されるなら、３年に一度位は専門家に精密監査（精査）を依頼することも効果的である。 ⑤以上の考えから、資格についての規約の解釈は別としても、区分所有者以外の④の活用は効果的と考えています。ただ単に、組合員で引受け手がいないから、監査について特別な専門性のない外部の人に就任依頼するのは、問題を残すこととなります。監事の責任の問題もあります。特に管理組合法人である場合は「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については監事が、管理組合法人を代表する」とあり、監事の責任を熟知している方なら、そう簡単には引受けることはないでしょう。また百科辞典目次より「管理人作成のぺージ」に監査に関するテーマを2つほど載せてあります。参考にして下さい。また「監査マニュアル」をつくり、監査を自分たちの手で（組合員で）できる努力も必要かと考えます。

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